Dans le cadre d’un compromis de vente délai de rétractation aussi appelé « engagement unilatéral de vente », le propriétaire s'engage envers l'acheteur potentiel (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi une « option » exclusive pour un temps limité (en général deux à trois mois).
Pendant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Cette promesse permet à l'acheteur potentiel de décider s'il veut acheter ou non la propriété. Un avantage indéniable.
En contrepartie, l'acheteur potentiel paie au vendeur des frais de réservation, généralement égaux à 10% du prix de vente. S'il décide d'acquérir le bien, ces frais seront crédités sur la somme à payer. Mais s'il renonce à acquérir le bien ou s'il ne signifie pas son acceptation pendant la période d'option, la taxe sera légalement retenue par le propriétaire à titre de compensation.
Pour être valable, l'engagement de vente doit être enregistré auprès du bureau des impôts dans les dix jours suivant la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé. En outre, lorsque l'engagement est donné pour une durée supérieure à 18 mois, il doit être exécuté par acte authentique. Les frais d'inscription payés par l'acheteur s'élèvent à 125 euros.
Souvent pressés de conclure, l'acheteur et le vendeur croient parfois que la signature de l'avant-contrat n'implique aucun engagement significatif. Malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat » impliquant des obligations importantes pour les deux parties. Ce contrat leur permet de préciser les conditions de la vente future et de signifier leur accord. Bien qu'il ne soit pas légalement obligatoire, ce document est donc indispensable.
Contrat de vente : avant-contrat
Dans l'avant-contrat ou « promesse synallagmatique de vente », le vendeur et l'acheteur s'engagent tous deux à conclure la vente à un prix communément spécifié. Juridiquement, le compromis de vente délai rétractation est alors considéré comme une vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre partie peut forcer la partie renonçante par voie de justice, en exigeant en outre l'addition de dommages et intérêts.
La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme comprise entre 5% et 10% environ du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, cette somme s'ajoute au prix lors de la signature de l'acte notarié.
Contrairement à l'engagement de vente, l'avant-contrat n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout. Toutefois, en cas de contestation sur le respect des conditions suspensives, les parties resteront liées par le contrat de vente, sauf accord amiable ou décision judiciaire alors qu'en cas de promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l'option n'est pas exercée par l'acheteur.
Compromise de vente délai de rétractation : offre d'achat
Appelé de façon interchangeable offre d'achat, promesse unilatérale d'achat, ou même simplement offre de prix, ce document présenté par certains agents immobiliers doit être considéré avec prudence. En effet, sa principale caractéristique est de n'engager que l'acheteur et non le vendeur.
Le vendeur doit vous notifier sa réponse dans les délais et selon le formulaire prévu dans l'offre (généralement par lettre recommandée avec accusé de réception). S'il accepte l'offre par écrit, la vente est théoriquement réputée conclue. Toutefois, vous pouvez vous retirer parfaitement si le vendeur propose une contre-proposition ou s'il ne vous répond pas dans les délais.
Une précaution élémentaire consiste à inclure des conditions suspensives dans l'offre d'achat (par exemple, l'obtention d'un prêt) et à ne laisser que peu de temps au vendeur (une semaine ou deux) pour vous donner sa réponse.
Aucun paiement ne peut être exigé de l'acheteur, sous peine de nullité de l'offre (article 1589-1 du Code civil).
Clauses suspensives : exceptions à l'engagement
Qu'il s'agisse d'un compromis de vente délai rétractation ou d'un avant-contrat, l'acheteur et le vendeur peuvent décider d'un commun accord d'insérer des clauses suspensives. Ces clauses sont utilisées pour permettre la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties étant alors libre du contrat).
- Il peut s'agir par exemple du refus d'un prêt de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la municipalité, de la découverte d'une servitude urbanistique sérieuse et autre. Dans ce cas, les sommes versées par l'acheteur lui seront restituées
- En outre, un avant-contrat peut également contenir une clause dite « clause de rétractation » permettant au vendeur et/ou à l'acheteur de résilier la vente sans motif tout en laissant à l'autre partie une somme préalablement convenue. Cependant, c'est rarement le cas.
- Cette clause ne doit pas être confondue avec la clause pénale, incluse dans la plupart des précontrats, selon laquelle l'acheteur s'engage à payer au vendeur un montant fixe à titre d'indemnité lorsque l'acheteur refuse de signer la vente.
Faire préparer le précontrat par un professionnel
L'acheteur et le vendeur sont libres de rédiger eux-mêmes l'avant-contrat sur une feuille de papier ou à partir de contrats types. Toutefois, les clauses qu'il contient étant d'une telle importance, le contrat final ne faisant que réitérer lesdites clauses. Il est recommandé de confier leur rédaction à un professionnel (votre notaire), qui a le devoir d'informer les deux parties. Les frais de rédaction de l'avant-contrat sont inclus dans la commission de l'agent immobilier ou dans les honoraires du notaire qui signera la vente finale.
Délai de rétractation pour les acheteurs
En tant qu'acquéreur d'une maison neuve ou ancienne, vous signez un avant-contrat, une promesse unilatérale ou un compromis de vente délai de rétractation : vous disposez d'un délai de dix jours (incompressible) pendant lequel vous pouvez vous rétracter (par lettre recommandée avec accusé de réception).
Quelle que soit votre raison, les sommes que vous avez versées vous seront, dans tous les cas, intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain du jour suivant la remise personnelle des documents (ou de la signature de l'acte s'il est conservé par l'officier public) en cas de promesse passée sous forme authentique, ou de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant l'avant-contrat, en cas de promesse passée sous acte privé.
Par exemple, si la lettre est envoyée le 10 du mois et que sa première présentation a lieu le 12, cette période commencera le 13 et expirera le 22 à minuit.